关于加强汶上县住宅小区物业管理的调研报告

关于加强汶上县住宅小区物业管理的调研报告
* w; a# c) ~7 B! _, K6 [    为规范汶上县住宅小区物业管理，保障小区业主的合法权益，近期，我对我县的住宅小区物业管理情况进行了调研，现将有关情况报告如下：
1 f/ G6 m; @3 O, S- d9 {    一、汶上县住宅小区物业管理的现状
    （一）汶上县的物业管理市场发展迅速。近几年来，随着我县经济社会的快速发展和城市大规模拆迁改造，房地产开发建设快速推进，开发面积逐年增大，成规模的住宅小区也逐年增多。目前，我县现有建成住宅小区29处，建筑面积160万平方米，正在建设的住宅小区6个，建筑面积95万平方米。住宅小区物业管理从无到有，物业服务企业从一家发展到现有的7家（外地企业1家），管理着17个住宅小区，管辖面积102万平方米。
* d  y1 J  o3 t) j3 ]    （二）物业组织机构和从业人员培训进一步加强。为了加强我县物业服务行业的管理，提高物业管理水平，房管局及时成立了物业监管办公室，负责全县物业服务企业的资质审查，小区业主大会和业主委员会的选举指导、监督，小区物业的招投标、物业服务合同的履行及物业监督管理工作。为进一步提高物业从业人员的综合素质，房管局加大对物业从业人员培训力度，先后组织物业从业人员赴济南、烟台、青岛等地区培训学习，进一步提高从业人员的管理水平和业务素质，提高了物业服务企业从业人员的持证上岗率。按照“优质优价、质价相符”的原则，规范物业服务范围和收费标准，使物业管理逐步走向市场。同时，以省市开展《山东省物业管理条例》宣传周活动为契机，通过悬挂过街条幅、印发宣传单、设立宣传站、利用宣传车等方式，在县城区主要街道、住宅小区大力开展了宣传活动，努力做到家喻户晓，收到了良好的效果。
    （三）小区配套设施逐步完善。为给小区居民提供一个良好的居住环境，对福慧花园、工矿小区、泉河花园、西红园小区、小楼东区等住宅小区安装了监控设备，加强了安全管理，增强了防盗措施，消除了居民的后顾之忧。对福慧花园、工矿小区、泉河花园、小楼等小区进行了道路和绿化改造，因地制宜，栽种名贵树种、花草25种，建设了两处凉亭，新增绿化面积8000多平方米，各小区均达到了绿化面积25%的标准要求，创造了优美舒适健康的人居环境。积极结合福慧片区拆迁改造，移栽苗木补种金都花园和德顺小区，增加两个小区的绿化面积。对两个小区的道路、路沿石进行铺设修理，受到了小区居民的赞扬。
5 v( k7 ~5 Q( l, ?8 P) g    二、当前住宅小区存在的主要问题
5 [0 }! Q5 {) F, {9 K- B我县的物业管理工作虽然有了较快的发展，但在发展过程中仍存在着一些问题，阻碍了物业行业的健康发展，突出表现在：
# ^, u* U1 u: @0 K9 P! _; z# p% r* i    一是小区配套设施严重不足。开发商为追逐利润，不能按照规划设计方案进行开发建设，重开发轻管理甚至不管理，重商业门面房建设轻配套设施建设，造成小区设施不配套，物业管理不规范。目前，我县开发建设的长乐湖小区、北辰小区及其他小区大都存在小区设施不配套的问题，有些小区根本没有配套设施，只有一间门卫房，这给小区物业规范化管理造成困难。
    二是物业质量保修金没有完全到位。许多建设单位销售完房子就一走了之，房屋在保修期内出现质量问题，小区业主就找物业解决，而建设单位没有缴纳房屋质量保证金，物业对小区业主反映的问题无力解决，给小区物业后续的管理造成困难。
, f# x! a0 t! \& X3 \    三是有关部门监管不力。规划、建设、房管、国土、执法、供电、有线电视、网通等部门在小区开发建设上协调不力，监管不到位，致使小区开发功能不全，设施不配套，造成乱拉明线、破路等现象的出现，影响了小区的美观。部分专业经营单位还未实现向最终用户收取费用，而委托物业代收，增加了物业管理成本，甚至造成业主与物业管理单位的矛盾。
2 M$ a' a( U8 M4 F3 F    四是旧住宅小区功能不全。我县许多旧的住宅小区都是由原单位自行建设的，既不具备现代物业管理的基本功能，也没有相应的改造资金，实施物业管理难度较大。
    五是物业管理收费难。受计划经济的影响，小区居民对物业管理不理解，交费意识不强。有的甚至认为物业管理单位是事业单位不是企业，不应当收费。
    六是物业管理水平低。物业管理单位水平参差不齐，物业从业人员持证上岗率低，服务项目少，服务意识不强。
# U& P) ]3 i2 ^# m9 s    三、加强住宅小区物业管理的建议
    （一）强化规划设计，严把前期审核关。严格按照住宅小区设计规范对小区进行规划设计建设，按照《山东省物业管理条例》第二十条“城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见”。要对小区的配套设施、绿化、道路等进行定量、定位，并在规划设计中明确标注出来。对小区的供电、供排水、有线电视、电话、宽带、燃气、供热等专业经营设备统一规划，按照雨水、污水分流，先地下后地上的原则进行统一建设，避免出现重复建设，影响小区美观。
! O  X2 Q* c, N    （二）建立联席会议制度，严把综合验收关。按照《山东省物业管理条例》第二十四条“建设单位应当组织有关部门及专业经营单位对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续”。建立由规划、建设、房管、国土、执法、消防、供电、供水、电信、广播电视局等部门参加的小区建设综合验收联席会议，共同对小区的开发建设进行监管，发现问题督促有关部门立即进行整改。凡是前期小区配套设施、专业经营设备、物业服务合同落实不到位或整改不到位的，不得发放商品房预售证书；不具备入住条件的，不得进行综合验收。
$ U# j+ H8 m0 z0 l3 z1 n9 U    （三）设立质量保修金专户，强化房屋质量监管。按照《山东省物业管理条例》第七十五条“新建物业实行质量保证金制度”。建设单位按照物业建筑安装总造价的3%-5%一次性向物业主管部门交存物业质量保修金，县物业主管部门设立专户进行监管，对保修期内房屋出现质量问题进行维修，切实保障小区业主的合法权益，维修期满将剩余资金本息余额返给建设单位。
% R4 P( }6 B9 b; ~! j    （四）成立小区大会和业主委员会，规范小区物业管理。对已入住的住宅小区，应尽快成立业主大会和业主委员会，制定小区管理规约，签订物业服务合同，对小区实施规范的物业管理。
    （五）加大业务培训，提高物业服务水平。加大对物业服务从业人员的培训，提高物业人员上岗持证率。大力培育和扶持发展规范化的物业管理企业，逐步规范房地产市场物业管理秩序，引导物业管理走向专业化、品牌化经营。加强物业经营行为的管理，提高准入门槛，建立资质评定制度，清退不达标准的物业管理企业，促进物业管理的健康发展，为居民提供优良的物业服务。
    （六）加大宣传力度，营造良好舆论氛围。充分利用电视台、设置咨询台、发放宣传单等方式，向社会及小区居民宣传新的物业政策，努力营造良好舆论氛围，引导他们正确理解实施物业管理带来的好处，树立实施物业管理物有所值的观念，消除他们的疑虑，进一步促进和谐社会、和谐小区建设。（城市建设组  刘传松）

物业管理很必要，最重要的政府管理一定要跟上。